31.07.2018

15:26

נושאים חמים
 הדמייה תל חי
הדמייה תל חי,
יחצ

להשקיע בנדל"ן: כל מה שצריך לדעת

מה המשקיע צריך לבדוק לפני שהוא שם את הונו ברכישת דירה להשקעה ותשובות לשאלות נוספות שיעזרו לכם להשקיע נכון

להשקיע בנדל"ן זה טרנד שממשיך לתפוס תאוצה במדינת ישראל, יותר ויותר אנשים עומדים בפני הדילמה איפה נכון להשקיע בנדל"ן. אבל השאלה שמטרידה עוד יותר את המשקיעים היא איך עושים את זה נכון.

 

חוק ראשון היצע וביקוש- לא צריך להיות ד"ר לכלכלה

 

כולנו מכירים את החוק הראשון בכלכלה, במקום בו יש היצע נמוך וביקוש גבוה המחירים עולים כל הזמן והביקוש לדירה לא מפסיק. במקום בו לא בונים הרבה אבל מצד שני כן יש ביקוש לדירות על ידי קהל מסוים כמו לדוגמא בקרבה למכללות או אוניברסיטאות אפשר להיות בטוחים שהדירה תושכר באופן יציב והמחירים כל הזמן יעלו.

 

הון עצמי נדרש- אני רוצה אבל האם אני יכול?


כשמדובר בנדל"ן מדובר בסכום כסף לא קטן הצריך לעמוד לרשותכם לפני שאתם רוכשים את הנכס המבוקש. קודם כל עליכם לדעת מהו הסכום אותו אתם רוצים להשקיע. לאחר שהבנתם מה הסכום אותו אתם מוכנים להשקיע עליכם להבין איזה נכס אתם יכולים לרכוש. במידה ומדובר בדירה ראשונה, הסכום אותו אתם מוכנים להשקיע חייב להיות לפחות רבע ממחיר הדירה כלומר  על דירה ראשונה ההון העצמי המינימאלי הנדרש הוא 25%.


רוב האנשים שבוחרים להשקיע בנדל”ן הם אנשים שרכשו כבר נכס או שניים במהלך חייהם ולכן חייב לעמוד לרשותם סכום שהוא לפחות חצי מעלות הדירה כלומר על דירה שניה ומעלה ההון העצמי המינימאלי הנדרש הוא  50%.
חשוב לזכור שכשמדובר על דירה שניה ומעלה יש לשלם גם מס רכישה של 8% ממחיר הדירה.

 

דירה "על הנייר" במחירי פריסייל - לא באמת מסוכן

 

לרכוש דירה על הנייר יכול להישמע לעיתים מפחיד ולהרתיע המון רוכשים ותתפלאו גם משקיעים, אך חשוב להסביר מהמשמעות ברכישת דירה בפריסייל כלומר "על הנייר".

 

משמעותה, שהרוכש בוחר להיות בין הראשונים שמשקיעים בפרויקט היזמי, כך שהוא למעשה זוכה לקבל את המחירים הנמוכים והאטרקטיביים ביותר של הדירות אותם ימכור היזם. היזם עושה זאת על מנת לגייס את ההון הראשוני לו הוא נדרש לצורך קבלת ליווי בנקאי מאת הבנק שילווה את הפרויקט אשר בהמשך יבטיח ערבויות חוק מכר לטובת רוכשי הפרויקט, דבר היבטיח את כספו של הקונה במקרה של אי מסירת הדירה.

 

היזם מתחייב לרוכשי הדירה  בהסכם המכר למשך תקופת המתנה לקבלת היתר בניה ובנוסף הוא מתחייב כי עם קבלת היתר בנייה בפרויקט, ילווה את הפרויקט מוסד פיננסי שינפיק כאמור ערבויות חוק מכר לרוכשי הפרויקט. במידה והיזם לא עמד בזמן לו הוא התחייב, הכסף כולו חוזר אל הלקוח.

 

בנוסף הרוכש בשלב הפריסייל זוכה היצע הדירות הרחב ביותר שיכול להיות בכל שלבי הפרויקט, כלומר במסגרת הפריסייל, כלל דגמי הדירות עומדים למכירה, רוכשי הדירות יכולים לבחור את מיקום הדירה, קומה, כיווני אוויר – וכך למעשה לבחור את הדירה בה הם מתעניינים ולא להתפשר על דירה אחרת.

 

בטוחות על כספכם- להשקיע בביטחון מלא

 

לפני שרוכשים דירה אתם חייבים להיות בטוחים שהכסף שהשקעתם לא הולך לאיבוד והוא בטוח עד קבלת המפתח לדירה. כשאנחנו מדברים על דירה במכירת פריסייל ההון העצמי הראשוני שמושקע על ידי הרוכש מהווה אחוזים בודדים ממחיר הדירה והוא נמצא בחשבון נאמנות אשר ליזם אין גישה וזכות לגעת בכסף עד קבלת ההיתר. כספי הנאמנות הראשונים שמושקעים על ידי הרוכשים הראשונים, יזכו גם הם לקבלת ערבויות חוק מכר לכשיתקבל היתר בניה ויצורף מוסד פיננסי מוכר בישראל שילווה את הפרויקט.

 

ניהול הנכס - “זמן שווה כסף”

 

כשמדובר בנכס להשקעה מדובר גם בהקדשת לא מעט זמן והתעסקות בלא מעט בירוקרטיות. יש למצוא שוכר, לגבות ממנו כסף, לתחזק את הדירה במידה ויש נזילות, הלך המזגן, דוד השמש התקלקל, יש בעיות חשמל ועוד – לא לכל אחד זה מתאים.

 

אנשים שבוחרים להשקיע בנדל"ן רוצים לראות בסופו של יום כסף שנכנס לחשבון הבנק שלהם ללא כל התעסקות מיותרת. הם משקיעים לא מעט כסף בנכס אותו הם קנו להשקעה לא בשביל לקבל יחד איתו עבודה נוספת והשקעת זמן שלעיתים יכולה להראות למשקיעים כמיותרת.

 

בנוסף לכך משיקיעם לא תמיד יבחרו להשקיע בנכס הנמצא בסמיכות למקום מגוריהם ולכן דבר זה ידרוש מהם גם נסיעות מרובות למקום בו הם רכשו את הדירה- בקיצור עוד ועוד זמן שהוא יקר.

 

לכן לאותם משקיעים מומלץ לפנות לחברת ניהול שתעשה את כל העבודה השחורה בשבילם. חברת הניהול תמצא שוכרים, תגבה מהם את הכסף, תתקן פגמים שנוצרים בדירה ועוד, כן אל תהיו אופטימים ותחשבו שהכל כל כך פשוט.

 

 הדמייה תל חי
 

הדמייה תל חי( יחצ)

 

ריהוט הדירה- גם השוכר מחפש חיים קלים

 

אנשים ששוכרים דירות לא נשארים בהם אורך קבע, הם עוברים דירה מתקופה לתקופה וכמובן שהדירה אליה הם נכנסים לא זהה לאותה אחת שהתגוררו בה קודם ולכן לא תמיד הם ירצו או יוכלו להרשות לעצמם להשקיע בריהוט חדש שיתאים את עצמו לדירה הנחשקת בה הם הולכים לגור. לכן השקעה בריהוט זוהי גם נקודה חשובה למשקיע עליה הוא צריך לחשוב. שוב ריהוט דירה לא יעלה ידרוש הון גבוה מידי מצד המשקיע אבל יביא לעלייה של ערך הנכס ובעיקר  לביקוש גבוה יותר לנכס שלכם מצד שוכרים שמחפשים לעצמם חיים קלים.

 

לדברי אילנה טנא, מומחית לתחום הנדל"ן להשקעות ומייסדת חברת "תלתן החזקות ופרוקיטים" המתמחה בשיווק נדל"ן לקהל המשקיעים הרחב של מדינת ישראל  ”אנחנו מבחינים בכמות של משקיעים ההולכת וגדלה משנה לשנה אך הידע שלהם בהשקעות בנדל"ן עדיין מוגבל. המשקיעים מגיעים מכל הארץ והתשובה אותה הם מחפשים לכל שאלותיהם היא "איך אני יכול לדעת שהדירה אותה אני מחליט לקנות היום במחיר פריסייל תושכר ברגע שהפרויקט יבנה?” ויועצי הנדל"ן נדרשים לתת מענה ולהסביר מה הפוטנציאל הטמון בכל פרויקט ופרויקט וכמובן להכווין את המשקיעים לעבר להשקעה הנכונה ביותר להם בהתאם למאפיינים השונים של כל משקיע.”

 

אחרי שהבנו איך נכון להשקיע נשאר רק להבין איפה ?

אחרי שעשינו קצת סדר מבחינת הפרמטרים לבדיקה, זה הזמן להציג בפניכם  את פרויקט  be המבודל באופן חד משמעי מפרויקטים אחרים, במקום בו יש היצע נמוך וביקוש גבוה במחירים אטקרקטיבים, בפרויקט שנמצא בשלב הפריסייל, המייצר את החווייה המושלמת עבור השוכר הפוטנציאלי שלכם עם אפס התעסקות מצדכם ובתנאי תשלום נוחים עכשיו בשלב פריסייל.


פרויקט  be הוא למעשה מתחם מגורים לסטודנטים המורכב מלמעלה מ-300 דירות לסטודנטים, וכולל חללים משותפים ברמה גבוהה. הפרויקט מייצר עבור המשקיע  פלטפורמה שמשלבת השקעה סולידית, בטוחה ומנוהלת ללא התעסקות מצידו כשהוא מלווה על ידי מוסד פיננסי ומקבל ערבות לפי חוק המכר. הפרויקט חוסך למשקיע את העיסוק המיותר וכאב הראש מהשקעה בדירת מגורים, כך  המשקיע יכול להנות כל הדרך בשקט ולקבל את הכסף של ההשקעה ישירות לחשבון הבנק שלו באפס התעסקות.