BETA

האם רשות ממשלתית חדשה יכולה לשחרר מאות אלפי יחידות דיור מהקפאה?

שוק הדיור רותח, המחירים ממשיכים לעלות, והזוגות הצעירים על סף ייאוש - אבל בינתיים ממתינות עשרות אלפי דירות בבניינים ישנים ומתפוררים למימוש תכניות תמ"א 38 ופינוי בינוי, שאמורות להוסיף מאות אלפי יחידות חדשות לשוק. היום מתחיל הדיון בהצעת חוק להקמת רשות ממשלתית שאמורה לטפל בכישלון ההתחדשות העירונית - האם זה מה שיסייע לפתור את משבר הדיור?

גרם המדרגות הישן בבניין ברמלה כבר החל להתפורר, רק הברזלים שהותקנו מאפשרים עוד לדיירים לעלות בשלום הביתה. זה מצבם של מרבית הבניינים בשכונה הזאת, בניינים ישנים שלא עומדים בתקני הבטיחות ועלולים לקרוס במקרה של רעידת אדמה. "חייבים לשטח את זה לאדמה, לאייד את זה", אומר ראש העירייה יואל לביא, "אבל אנחנו תקועים".

 

כבר שנים ברור שהפתרון למצוקת הדיור בישראל הוא לא רק בניינים חדשים: במבנים המתפוררים הזקוקים לשדרוג נמצאת הזדמנות להוסיף מאות אלפי יחידות דיור לשוק באמצעות פינוי בינוי ותמ"א 38.

הבעיה, כמעט כמו תמיד, היא בירוקרטית: אם בשל הליכי תכנון ואישור מסורבלים, קושי לקבל את הסכמת כלל הדיירים, או חוסר כדאיות כלכלית בעבור היזם. "כיום לוקח לפחות 12 שנים להזיז פרויקט של התחדשות עירונית", מודה ח"כ אלי כהן (כולנו), "רק באמצעות הקמת רשות נוכל להבטיח שנראה את אותם פרויקטים מוקמים".

 

המספרים בשטח ממחישים עד כמה המצב עגום: על פי נתוני קבוצת כנען, במתחם הנדיב בהרצליה 128 יחידות דיור ישנות ממתינות לפינוי בינוי שיהפוך אותן ל-690 יחידות חדשות; במתחם לוי אשכול שבקריית אונו, 232 דירות אמורות להפוך ל-690; במתחם גיורא שבגבעת שמואל 550 יחידות אמורות להיהרס ובמקומן ייבנו 1,750 דירות, בנווה יהושע ברמת גן צפויות 96 דירות ישנות להפוך ל-330 דירות חדשות, וברמלה הפרויקט שממתין עוד לאישור צפוי להפוך את 9,000 יחידות הדיור בבניינים המתפוררים ל-54 אלף דירות חדשות.


על פי נתוני האגף להתחדשות עירונית במשרד הבינוי, מתוך 71 מתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי בינוי במסלול רשויות (בשונה ממסלול יזמים פרטיים), 30 תכניות רק בשלבי תכנון, 12 תכניות מוגדרות תקועות, 21 בשלב הכנת היתרי בנייה או משא ומתן לקראת חתימה, 9 לקראת ביצוע או בשלב אישור ההיתרים, רק שישה בביצוע, וארבעה בלבד באכלוס.


גם הפרויקטים של תמ"א 38, חיזוק המבנה בתוספת 2 קומות חדשות, לא רושמים הצלחה של ממש: ב-2013 לדוגמה הוגשו 1,059 בקשות להיתר, מתוכן רק 767 אושרו. חלק מהבעיה היא שהפריפריה נשארת לרוב בחוץ בגלל חוסר הכדאיות הכלכלית, רוב הבקשות שאושרו, 67%, הן באזור המרכז.

 

שלט המבשר על תוכנית בנייה תמ
 

שלט המבשר על תוכנית בנייה תמ"א 38. מעט מדי(חדשות 10)

 

אז איך מתכננים במשרדי האוצר והבינוי להתניע סוף סוף את הדחפורים? בין היתר צפויים לדון בוועדה להקמת הרשות להתחדשות עירונית במתן סמכויות להכניס פרויקטים למסלול עקיף מזורז למתן אישורי בניה, להקים ועדות מחוזיות ייחודיות נפרדות לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, ולייצר מנגנון חדש להתמודדות עם דיירים סרבנים, בין היתר באמצעות הקטנת הרוב הדרוש.

 

נקודות התורפה להן עדיין לא נמצא פיתרון, הן חוסר הכדאיות ליזמים בפריפרייה - ומחסור בשיתוף פעולה מצד ראשי ערים שמעדיפים שלא להגדיל את האוכלוסייה. בלי טיפול בבעיות הללו, הרשות הנוצצת החדשה עלולה גם היא להפוך במהרה לגוף לא רלוונטי, אם כל התוכניות יישארו רק על הנייר.