BETA

11.07.2018

17:32

נדלן
נדלן,
פוטוליה

תיקון חוק דייר סרבן בהתחדשות עירונית - לקריאה שנייה ושלישית

ההצעה לתיקון החוק כוללת דרכים לשמירה על זכויות בעלי הדירות בפרויקטי פינוי-בינוי, וכן להתמודדות מול דיירים המסרבים באופן בלתי סביר לממש פרויקטים

ההצעה לתיקון חוק הדייר הסרבן אושרה לקריאה שנייה ושלישית ע"י ועדת הרפורמות של הכנסת בראשות ח"כ רחל עזריה. ההצעה כוללת דרכים לשמירה על זכויותיהם של בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי-בינוי, וכן להתמודדות מול דיירים המסרבים באופן בלתי סביר לממש פרויקט פינוי-בינוי בבניין מגוריהם.

 

ההצעה מכוונת לשמירת זכויותיהם של בעלי הדירות ולטיפול בחשש המובן מתהליך ההתחדשות העירונית, הגדלת השקיפות מצד היזמים, לצד מתן הטבות מס אשר יבטיחו את התמורה המלאה להם זכאים בעלי הדירות מבלי שינוכה מהם רכיב המס. 

 

כך, מוצע לחייב יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי לקיים כינוס מקדים של כלל בעלי הדירות בבניין, בטרם יתחיל להחתים את בעלי הדירות על עסקה, באופן שיאפשר לבעלי הדירות להכיר את היזם ואת העסקה המוצעת על ידו ולהתארגן במשותף. 

בנוסף, היזם יחויב למסור לבעלי הדירות מסמך אשר בו יפרט את עיקרי הצעתו לדיירים וזאת לפחות שבועיים בטרם יוכל להחתים אותם על עסקה. 

 

ההצעה לתיקון החוק באה גם להגן על דיירים קשישים שלא פעם נופלים קורבן ללחצים וליחס לא הולם מצד היזמים, ופעמים רבות מנצלים את מצבם ומרמים אותם. לפי ההצעה, יזם יחויב להציע לבעל דירה קשיש חלופה אחת או יותר מבין אלה במקרה של פינוי בינוי בבניין שלו: מעבר לדיור מוגן; רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט עבור הקשיש; מתן שתי דירות קטנות במסגרת הפרויקט במקום דירה אחת גדולה; מתן דירה קטנה ותשלומי איזון, והכל כך שסך התמורה יהיה בשווי הדירה שהיה צפוי לקבל בפרויקט. 

 

במקרה שלא הוצעה לקשיש אחת מן החלופות שיקבעו, לא יוכלו היזם או בעלי הדירות האחרים לנקוט נגד הקשיש בהליכים לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים). חלופות אלו כרוכות בתשלום מסים, דבר שעלול להשפיע על התמורה "נטו" לה זכאים הדיירים, ולכן הוצעה ע"י רשות המסים חבילה רחבה של הטבות מס לדיירים, כגון פטור מתשלום מס שבח ורכישה, ומתן הקלות גם במקרים בהם בעל הדירה אינו קשיש אולם הוא מתגורר עם בן זוג קשיש. כמו-כן יחולו הטבות המס גם במקרים בהם לא חלה חובה על היזם להציע חלופה לדיירים הקשישים ועוד. 

 

לבסוף, בהצעת החוק מוצע להרחיב את סמכויותיה של הממונה לעניין פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במטרה לאפשר התמודדות עם החתמה פוגענית במקרים בהם הוחתמו דיירים על הסכמים או חוזים שאינם בשפתם, או שהוסברו להם בשפה שאינה ידועה להם. כך, אם לאחר בירור תימצא התלונה מוצדקת, יהיה בסמכות הממונה לבטל את ההסכם. 

 

הצעת החוק לתיקון חוק הדייר הסרבן קודמה בחודשים האחרונים ע"י משרד המשפטים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ורשות המסים. מדובר בהצעת חוק שיזמה ח"כ איילת שקד כבר לפני יותר משנתיים, אך התעכבה ולא עלתה להצבעה בכנסת. 

 

המדינה: "פרויקטים חברתיים - לא רק כלכליים"

 

לדברי ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), ביקש להדגיש כי "בכל כלל משפטי שייקבע, יישמר איזון נכון בין הרצון לתמרץ פרויקטים ובין ההכרח לשמור על זכויות הקניין של בעלי הדירות. טוב נעשה כולנו אם נפנים שפרויקטים להתחדשות עירונית אינם פרויקטים כלכליים בלבד, אלא גם פרויקטים חברתיים, ולאור הבנה זו נתנהל גם בעתיד".

 

חיים אביטן, מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית: "פעלנו רבות כדי להביא הצעת חוק אשר תשמור על זכויותיהם של בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי-בינוי, כך שלא יסומנו כסרבנים באופן מיידי. אוזנינו כרויה לצרכי הדיירים, ואנו נמשיך לפעול ללא לאות בכדי להקל את התהליך המורכב עבורם ולמזער ככל הניתן מצבים בהם הם הופכים לסרבנים ומעכבים תהליכי התחדשות עירונית".

 

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית: "מדובר בתיקונים חשובים שיסייעו להסדרת המצב הקיים. אנחנו רוצים להימנע ממצב בו מופעל לחץ על דיירים - פעמים רבות דיירים שהם קשישים או דיירים שאינם דוברים את השפה העברית היטב. כאשר הדיירים יושבים באופן מאורגן כקבוצה, הם יכולים לקבל את ההחלטות בצורה מושכלת. הדבר מהותי בעינינו בכדי להפחית סכסוכים ומקרים של הגשת תביעות לבית המשפט".

 

ערן יעקב, מנהל רשות המסים: "הרשות השקיעה מאמצים רבים להתאים את המיסוי לצרכיהם הייחודיים של בעלי הדירות הקשישים, תוך מתן הטבות מס שיגמישו את התמורות להן יהיו זכאים. בנוסף הוחל מע"מ בשיעור אפס ליזמים, גם במסלולים החלופיים שהוצעו לקשישים, על מנת שלא תיפגע הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ועל מנת להבטיח את היתכנותם הכלכלית של פרויקטים נוספים". 

 

קבלנים: ההצעה מבורכת, אבל...

 

התגובות מצד קבלנים להצעת החוק לא איחרו להגיע: יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת ים, אמר כי "הצעת החוק מבורכת. יחד עם זאת, ברמה הפרקטית לא ברור מלשון הצעת החוק מהו המועד למתן החלופה, לכאורה עולה שיהיה על היזם לתת את התמורה לקשישים עוד לפני עלייה לקרקע, דבר שעלול לעורר קושי אופרטיבי לביצוע הפרויקט גם מהיבט המימוני. כמו כן נראה כי עקרון השוויון הניתנת לבעלי הדירות לא נשמר, משום שהדבר יביא לכך שהתמורה שיקבל הדייר הקשיש תעלה על התמורה הניתנת לשאר בעלי הדירות, אשר יקבלו את התמורה רק לאחר סיום הבנייה". 

 

בעניין הדרישה לכינוס בעלי הדירות בבית משותף והתנהלות שקופה מולם, כתב סבור כי אלה צעדים מבורכים, אך טוען כי נוסח הסעיף מעורר קושי פרקטי בביצועו. כול עוד לפני היזם אין ודאות תכנונית המאפשרת לו להציע הצעה מפורטת הקובעת את התמורות שיינתנו לבעלי הדירות, עלול להיווצר מצב שבו היזם ישקיע מזמנו ומכספו סכומים ניכרים רק כדי לגלות לאחר מכן שהדיירים כלל אינם מעוניינים בשירותיו או בביצועו של הפרויקט".

 

היזם והקבלן חיים מאירוביץ', חבר בוועדה להתחדשות עירונית בהתאחדות בוני הארץ, וחבר הנהלה בארגון הקבלנים של מחוז דן: "מובנת ההחלטה לתת את התמורה לבעלי הדירות המבוגרים במועד שלפני יציאת הפרויקט לדרך על מנת להמריץ אותם לקבל החלטה בעד יציאה לדרך של הפרויקט. זאת, היות ורבים מהם מתוך חשש למצבם בתקופת הבנייה ולאור גילם המתקדם ולעתים מצבם הפיזי, הופכים אוטומטית לסרבנים. כל פעולה שתביא לכך שפחות סרבנים יהוו חסם בפני יציאה לדרך של התחדשות עירונית, היא מבורכת".