BETA

02.07.2018

09:49

 מונדיאל 2018
מונדיאל 2018,
רויטרס

בין מונדיאל ונדל"ן: ההשפעה על מחירי הדירות במדינות המארחות

ניתוח מיוחד בדק את שני המונדיאלים הקודמים - ברזיל 2014 ודרום אפריקה 2010 - ומנסה להסיק מסקנות גם על המונדיאל הנוכחי ברוסיה

מה בין מונדיאל ונדל"ן? ניתוח מיוחד שבוצע על רקע טורניר הכדורגל העולמי שמתקיים בימים אלה ברוסיה ניסה לבדוק האם קיימת השפעה למונדיאל על שוק הנדל"ן במדינה המארחת – וזאת מבדיקה של שני המונדיאלים האחרונים, ברזיל 2014, ודרום אפריקה 2010.


המשותף לדרום אפריקה, לברזיל וגם לרוסיה - זה שהן כלכלות מתפתחות גדולות המשתייכות למועדון של מדינות ה-BRICS (ראשי תיבות: ברזיל, רוסיה, הודו, סין ודרום אפריקה). אלו מדינות מאוכלסות מאוד, שכלכלתן צומחת במהירות, אך גם סובלות מתנודתיות גבוהה בפעילותן הכלכלית. כאשר ישנה יציבות עולמית – הצמיחה בהן גבוהה, אך כאשר העולם משגר סימני קושי – אלו נקלטים במדינות אלו ומשפיעים בצורה חזקה ושלילית על פעילות הכלכלה.


הניתוח בדק את מחירי הנדל"ן בשתי המדינות שאירחו את המונדיאלים האחרונים - בשנים שלפניו, במהלך, ובשנים שאחרי המונדיאל – ומהממצאים מנסה להסיק מסקנות גם לגבי המארחת הנוכחית רוסיה. 


ברזיל 2014


בשנים שקדמו למונדיאל, במהלכו, ובשנה שאחרי המונדיאל, שוק הנדל"ן הברזילאי צמח וחווה עליית מחירים רצופה וחדה. מחירי הדיור בסאן פאולו עלו בשיעור נומינלי של 223.8% בין ינואר 2008 ועד יוני 2015, עלייה בשיעור 106.3% בניכוי אינפלציה. בריו דה ז'נרו מחירי הדיור עלו בשיעור חד אפילו יותר – 266.1% נומינלית, ו-133.3% בניכוי אינפלציה. 

 

מדד מחירי הדיור הלאומי המתייחס לברזיל כולה עלה בשיעור נומינלי של 26.3% בשנת 2011 (18.6% בניכוי אינפלציה), בשיעור נומינלי של 13.7% (7.4% בניכוי אינפלציה) בשנת 2012, בשיעור נומינלי של 12.7% (6.4% בניכוי אינפלציה) בשנת 2013, ובשיעור נומינלי של 6.8% (0.3% בניכוי אינפלציה) בשנת 2014.


כפי שניתן לראות, שנת 2014 – השנה בה אירחה ברזיל את המונדיאל – גם סימנה את סיומו של גל עליות מחירי הנדל"ן הברזילאי, כאשר משנת 2015 ואילך מחירי הדיור החלו לחוות ירידות. בשנת 2015 מחירי הדיור ירדו בשיעור של 8.9% בניכוי אינפלציה, בשנת 2016 המחירים ירדו בשיעור של 5.8% בניכוי אינפלציה. ירידות המחירים נמשכו גם בשנת 2017, אולם הציפיות כבר מדברות על יציאה מהמשבר, זאת בפרט לאור הציפיות להתחזקות הכלכלה הברזילאית, והורדת הריבית שביצע הבנק המרכזי הברזילאי. הדיווחים גם מדברים על חזרתם של משקיעי נדל"ן לשוק בחיפוש אחרי מציאות, מה שתורם אף הוא למגמה של יציאת השוק מהמשבר.


דרום אפריקה 2010


בשנים הראשונות של העשור הקודם חוותה דרום אפריקה עלייה מהירה במחירי הדיור. משנת 2000 ועד 2006 המדד הלאומי למחירי הדיור עלה בשיעור נומינלי ממוצע של 20%. אלא שברבעון הראשון של 2008 המגמה התהפכה עם נחיתתו של המשבר הכלכלי העולמי לחופיה של דרום אפריקה. בשנת 2008 מחירי הדיור ירדו בשיעור נומינלי של 0.5% (ירידה של 9% בניכוי אינפלציה), בשנת 2009 המחירים ירדו ב-5.4% בניכוי אינפלציה, בשנת 2010 מחירי ירדו ב-1% בניכוי אינפלציה.


ניתן לראות שבשנה של אירוח המונדיאל מגמת ירידות המחירים נרגעה והפכה מתונה הרבה יותר אם בכלל. בשנת 2011 מדד מחירי הדיור הדרום אפריקאי עלה בשיעור של 1% (ירידה בשיעור 5.1% בניכוי אינפלציה). משנת 2012 ואילך שוק הנדל"ן הדרום אפריקאי שינה למגמה מעורבת, כאשר ירידות המחירים מצטמצמות ובחלק מהשנים יש מעבר לעליות מחירים. 


בשנת 2012 מדד מחירי הדיור עלה בשיעור של 9.2% בשיעור נומינלי (3.3% בניכוי אינפלציה), בשנת 2013 מחירי הדיור עלו בשיעור נומינלי של 3.6% (ירידת מחיר של 1.6% בניכוי אינפלציה), בשנת 2014 מחירי הדירות עלו בשיעור נומינלי של 7.5% (2.1% בניכוי אינפלציה), ובשנת 2015 המחירים עלו בשיעור נומינלי של 5% (ירידה של 0.2% בניכוי אינפלציה). גם כאן, בדומה לברזיל, ניתן לראות את קפיצת המחירים בשנות ההכנה וההשקעה לאירוח משחקי המונדיאל, ושינוי המגמה אחריו. 


מסקנות


בשתי המדינות שאירחו את המונדיאלים הקודמים ראינו שהשנים שהובילו למונדיאל היו שנים של פריחה נדל"נית משמעותית – עליות המחירים היו רציפות, שבמקרה של דרום אפריקה רק המשבר הכלכלי של 2008 הצליח להביא לשינוי של המגמה. אלא שהגל החיובי הזה נעצר כבר בשנת אירוח המשחקים והמגמה משתנה למספר שנים של דשדוש וירידות מחירים - תוצאה של הפסקת הזרקת ההשקעות הציבוריות והפרטיות בשנים שהובילו למשחקים, ו"הנג אובר" של שוק הנדל"ן אחרי השיא שליווה את המשחקים.


גם הגל הזה נמשך מספר שנים ספורות ועד מהרה שוק הנדל"ן חוזר להתייצבות ולעליות מחירים סבירות, תוצאה של חזרת השוק לאיזון ולמצב הצבירה הרגיל שלו.


מה יהיה המצב ברוסיה? אם נשליך ממקרי העבר של מדינות בעלות מאפיינים דומים שאירחו את המונדיאל ,אזי שוק הנדל"ן הרוסי נמצא ממש בימים אלה בנקודת פיתול. תחילתה של נקודה זו בהתייצבות מחירים אותה ככול הנראה יחווה השוק כבר בשבועות הקרובים, ובהמשך מעבר לירידות מחירים בשוק הנדל"ן לתקופה של שנתיים-שלוש השנים הבאות.


הניתוח בוצע בחטיבת השיווק של חברת Ewave Nadlan בראשות אסף כהנר, המתמחה בייזום וניהול פרויקטי נדל"ן.