BETA

01.07.2018

10:39

 בניין דירות ב-Grapevine Lake טקסס
בניין דירות ב-Grapevine Lake טקסס ,
מתוך אתר REALTY CAPITAL

נדל"ן בחו"ל: היזמים מטקסס שבנו עשרות אלפי יחידות דיור

ניל ט. בראון וריצ'רד מאיירס בונים למגורים, להשכרה ומסחר - קבלו הצצה לפרויקטים מובילים • וגם: הם מספקים המלצות השקעה למי שרוצה להיחשף לנדל"ן האמריקאי

פרויקט המגורים לשכירות בטקסס, שבו תשקיע קרן הגשמה הישראלית, הוא רק פרויקט אחד מיני רבים שבונים שני היזמים האמריקאים ניל ט. בראון וריצ'ארד מאיירס. במסגרת סיקור תחום הנדל"ן בחו"ל ב-LEGIT, נביא מעת לעת סיפורים של יזמים מובילים ופרויקטים מעניינים בחו"ל שכדאי לקהילת הנדל"ן הישראלית להכיר.


לשני היזמים מטקסס ניסיון עשיר בתחום הנדל"ן. מאיירס, מייסד ומנהל חברת Realty Capital Management, בנה כבר כ-6,000 יחידות דיור בפרויקטי מגורים וכן מולטי פמילי (מתחמי מגורים להשכרה) בעיקר באזור טקסס, כמו גם עשרות מבני משרדים ותעסוקה, וכן מקומות אחסון. החברה שלו בונה כיום שני פרויקטים של מגורים עם 222 יחידות דיור, ועוד שני מתחמי מולטי פמילי של 419 יחידות דיור. בבעלותו גם עשרות דונם קרקעות למכירה בטקסס, עם זכויות בנייה מאושרות.

 

 קרקע בנורת' לייק טקסס

קרקע בנורת' לייק טקסס (מתוך אתר realty capital)

 

מאיירס היה שותף בחברה הארצית לנדל"ן Lincoln Property Company, וכיהן כסגן נשיא בכיר בתאגיד הנדל"ן GSC Realty. במסגרת תפקידו ב-GSC היה אחראי על פיתוח ורכישה של נדל"ן למסחר ולמגורים בפרויקטים הממוקמים ב-10 מדינות.

 

 בניין דירות ב-Grapevine Lake טקסס

בניין דירות ב-Grapevine Lake טקסס (מתוך אתר REALTY CAPITAL)

 

ניל ט. בראון הוא מייסד ומנכ"ל של חברת הנדל"ן האמריקאית ArchCo Residential שהוקמה ב-2013 ופועלת מאז בעיקר בבנייה ותפעול של מתחמי מולטי פמילי. מאז הקמתה השלימה בנייתם של שני מתחמי מולטי פמילי בדרום קליפורניה הכוללים כ-1,000 יחידות דיור, ובימים אלה החברה בונה שלושה פרויקטים נוספים של 970 יחידות דיור בדאלאס, פורט לודרדייל ושארלוט.

 

 פרויקט מגורים ומסחר בפורט לודרדייל

פרויקט מגורים ומסחר בפורט לודרדייל (מתוך אתר ArchCo Residential)

 

בראון בעברו כיהן כמנהל הפיתוח הראשי במעצמת הנדל"ן האמריקאית Archstone, שאחראית אל בנייה של עשרות אלפי יחידות דיור ברחבי ארה"ב. בזמן כהונתו השלימה החברה פיתוח של יותר מ-43 אלף דירות בשווי של למעלה מ-6 מיליארד דולר.

 

 מולטי פמילי בגארלנד טקסס

מולטי פמילי בגארלנד טקסס (מתוך אתר ArchCo Residential)

 

בפרויקט שהם בונים בפורת' וורת' טקסס, שני היזמים שחברו ביחד קיבלו הלוואה בערבות מדינה במסגרת תוכנית HUD הממשלתית עם שיעור ריבית נמוך ואחיד לתקופה של 40 שנה. מעבר לתנאים האטרקטיביים שהיא מעניקה, הלוואת HUD נותנת מעין חותמת יוקרה ליזמים ולפרויקט. תנאי הקבלה של הלוואה כזו מאוד נוקשים ומחייבים איתנות פיננסית גבוהה, וניסיון עשיר בפיתוח פרויקטי מגורים ומסחר. ברמת הפרויקט עצמו על היזמים לבצע בדיקה חיצונית על האזור ועל הפרויקט – תמהיל הדירות, צפי עלויות והכנסות, העלויות לשוכרים וכדומה, ולשכנע את הממשל הפדרלי שזה פרויקט ראוי להלוואה בערבות מדינה.

 

 פרויקט מגורים בשארלוט

פרויקט מגורים בשארלוט (מתוך אתר ArchCo Residential)

 

בשיחה עם LEGIT, מאיירס ובראון מספרים כי הם הכירו לפני 35 שנה באוניברסיטת הארוורד בלימודי תואר במנהל עסקים, ואחרי כן עבדו ביחד באותה חברה. לאחר תקופת זמן לא ארוכה נפרדו דרכיהם והם הלכו לעבוד בחברות שונות, ושמרו על קשר ונפגשו כמה פעמים בשנה במרוצת השנים. מאיירס הקים את החברה שלו לפני כ-30 שנה, ובראון הקים את החברה שלו רק לפני כ-5 שנים ואז השניים החלו לעבוד ביחד.


ההתקשרות העסקית הראשונה של השניים היתה לפני כ-4 שנים כשבראון רכש ממאיירס קרקע בדאלאס לבניית פרויקט מולטי פמילי. הפרויקט הנוכחי בפורת' וורת' הוא המיזם המשותף הראשון של השניים - מאיירס היה הבעלים של הקרקע ובראון הצטרף כשותף. בשותפות הזו לבראון היתה המומחיות בבניית הדירות ולמאיירס המומחיות השיווקית.


בפרויקטים הנוכחיים שבונים השניים ואלה של השנים האחרונות הם בנו בעירוב שימושים – קומות מסחר ותעסוקה בתחילה, ומעליהן מגורים או דיור להשכרה. הם מספרים כי הציבור האמריקאי התרגל לאהוב צורת מגורים כזו (ממש כפי שקורה כיום בישראל), ופרויקטים כאלו הפכו פופולריים יותר ויותר. 


המלצות למשקיעי הנדל"ן


- מניסיונכם הרב בתחום הנדל"ן, מהם השווקים האטרקטיביים בארה"ב למשקיעים וכן ליזמים?


בראון: "משקיעים מתחילים שרוצים להיחשף לנדל"ן הייתי שולח להשקיע בוושינגטון DC, טקסס כמובן – יוסטון, דאלאס ואוסטין; פיניקס, דנבר, ושארלוט. כל אלה הם שווקים בעלי צמיחה גבוהה ופוטנציאל צמיחה גבוה". 


מאיירס הוסיף כי בכל שוק כזה יש מאות ואלפי תתי שווקים, עשרות סוגי נכסים, ואלפי נכסים שונים בכל סוג. כך, שלא ניתן ממש להמליץ על אפיק השקעה עדיף באופן גורף אלא לכל משקיע יש את הנכס והתחום שמתאים לו. באופן כללי למשקיע הממוצע מאיירס ממליץ להשקיע בקרן שמאתרת ומשקיעה בעצמה בנכסים בארה"ב, ולא להשקיע באופן עצמאי. בניגוד לאיתור נכסים טובים, מאיירס ממליץ למשקיעים המתחילים לאתר את החברות והאנשים הטובים שמבינים וטובים במה שהם עושים ולהצטרף אליהם. 


בראון מוסיף לכך, כי בטווח הארוך הוא היה מוותר על השקעה בנדל"ן מסחרי, כי לדבריו זו השקעה מסוכנת ולא יציבה עם הרבה אי ודאות בעתיד. כך גם בהשקעה במשרדים שלא ברור אם ישרדו בעתיד. בניגוד לכל זאת, הוא היה ממליץ כמובן על רכישת דירות או בתים – כי אנשים תמיד יצטרכו מקום לגור בו - וממליץ להתמקד בדיור בר השגה. את תחום דירות היוקרה הוא ממליץ רק למשקיעים מנוסים, ודירות המגה-יוקרה מסוכנות אף יותר לדבריו.


בראון מציין לשבח גם השקעה במחסנים, אפיק השקעה מאוד פופולרי בארה"ב, וזאת כי הציבור נוטה לאגור יותר משהבית שלו יכול להכיל. בד"כ השקעה כזו מתבצעת דרך מניה של חברה ציבורית שמפעילה מחסנים. 


בנוגע להשקעה במלונאות בראון סבור כי זו השקעה יותר תנודתית עם תשואה טובה יחסית, אבל למשקיע מתחיל הוא לא היה ממליץ להיכנס אליה.

 

 ניל ט בראון וריצרד מאיירס

מימין לשמאל ריצרד מאיירס וניל ט בראון (צילום ינאי אלפסי)

 
 

 

גילי נסים, ראש תחום עסקאות ופיתוח עסקי בקרן הגשמה, אמר ל-LEGIT כי "ניל וריצ'ארד מביאים לשולחן מגוון מאוד רחב של איכויות הנדרשות בפרויקטים שכאלה. ניל נחשף ניהל והוביל בנייה של מאות נכסים ועשרות אלפי יחידות והוא אשף בכל הנוגע למימון הממשלתי הכלול בעסקה הזו. ריצ'ארד יוזם פרויקטים באזור כבר 20 שנה, המשרד שלו שם והיה מעורב במעל 100 פרויקטים של בנייה, תכנון, השבחה, שינויי ייעוד, ניהול וכו'. הוא מביא איתו המון ידע וניסיון כיצד לקדם פרויקטים באזור הספציפי הזה. לשניים ניסיון עתיר שנים ומקצוענות ברמה הגבוהה ביותר".