BETA

12.06.2018

12:57

 פורט וורת'
פורט וורת' ,
הדמיה קרן הגשמה

הגשמה: פרויקט הנדל"ן בטקסס שצפוי להניב תשואה של 18% בשנה

קרן ההשקעות בנדל"ן צפויה להשלים בקרוב גיוס של 8.4 מיליון דולר להקמת קומפלקס מגורים להשכרה (מולטי פמילי) • עלות הפרויקט, הרווח למשקיעים והעמלה שגובה הקרן

קרן הגשמה, קרן ההשקעות בנדל"ן הפרטית של אבי כץ וחנן שמש, צפויה להשלים בקרוב גיוס של 8.4 מיליון דולר להקמת קומפלקס מגורים להשכרה בטקסס (מולטי פמילי) שמקימים שני יזמי נדל"ן מקומיים מובילים. 


הגיוס, שצפוי להיות מושלם בסוף יוני, מיועד לפרויקט בפורט וורת' (DFW) בדאלאס טקסס שיכלול 227 יחידות דיור בשטח של כ-404 אלף SQF (כ-38 אלף מ"ר) עם שטחי מסחר ושטחים ציבוריים. תמהיל הדירות במתחם יהיה בין 1 ל-4 חדרים, וכן צמודי קרקע למשפחות. במתחם יופעלו שירותים כמו בריכת שחייה ופינה לברביקיו, מכון כושר, מועדון דיירים ואולם עסקים, וסטודיו ליוגה.

 

עלות הקמת הפרויקט עומדת על כ-46 מיליון דולר, כשמתוכם הגשמה תשקיע כ-7.8 מיליון דולר ותחזיק ב-85% מחברת הפרויקט. המשקיעים של הגשמה יכולים להצטרף להשקעה בסכום מינימלי של 30 אלף דולר. שני היזמים ישקיעו 1.37 מיליון דולר מהונם והבנק המלווה Dougherty Mortgage יעניק את יתרת המימון. ההלוואה הינה בערבות מדינה במסגרת תכנית ה-HUD הממשלתית האטרקטיבית שמעניקה ליזמים שיעור ריבית נמוך ואחיד לתקופה של 40 שנה.


תחילת הקמת הפרויקט צפויה בסוף חודש יוני והקמתו צפויה לארוך כ-18 חודשים. השכרת יחידות הדיור תחל 12 חודשים ממועד התחלת הבנייה ולתקופה של כ-24 חודשים. מכירת הנכס בשלמותו צפויה בתום 3 שנים במחיר מוערך של 49 מיליון דולר, וביחד עם ההכנסות משכירות בתקופה זו שצפויות להסתכם ב-7 מיליון דולר, צפוי רווח של כ-9.5 מיליון דולר.

 

מתוך סכום זה, 6.4 מיליון דולר יישארו בידי המשקיעים - תשואה של כ-18% להערכת מנהלי הגשמה. 3.1 מיליון דולר יועברו ליזם כרווח יזמי ותשואה על ההון העצמי (בנוסף להון העצמי שהשקיע בסך 1.37 מיליון דולר). העמלה של הגשמה מהפרויקט הזה תהיה עד 1.2 מיליון דולר (12% מהרווח הכולל).

 

את הפרויקט בטקסס מקימים 2 יזמים מנוסים: ניל ט. בראון, בעל שליטה, מייסד ומנכ"ל של חברת הנדל"ן האמריקאית ArchCo Residential, בעל ניסיון של 40 שנה בנדל"ן שכיהן גם כמנהל הפיתוח הראשי במעצמת הנדל"ן האמריקאית Archstone. 


היזם השני הינו ריצ'ארד מאיירס, מייסד ומנהל חברת Realty Capital Management שבנתה ואכלסה 21 פרויקטים למגורים הכוללים 4,800 יחידות דיור, ועוד 6 פרויקטים של מולטי פמילי הכוללים 1,200 יחידות דיור. 

 

 פורט וורת'

פורט וורת' (הדמיה קרן הגשמה)

 

 

118 אקזיטים


זהו התשקיף השישי בשנה וחצי שביצעה הקרן שבניהולו של רו"ח רון ברקוביץ', מנכ"ל הגשמה. סה"כ גוייסו מהציבור בתשקיפים כ-160 מיליון שקל. הקרן מתמחה בהשקעות בתחום הנדל"ן באמצעות גיוס כספים מציבור רחב ("מימון המונים"). החל מ-2017 הגשמה החלה לגייס הון בבורסה בת"א לטובת פרויקטים ספציפיים בדרך של פרסום תשקיף. בתשקיפים הקודמים הקרן גייסה הון לפרויקטים בלונדון (שכונת קילבורן), לנסינג מישיגן, סימסבורי קונטיקט, פורטלנד אורגון, והאנטסוויל טקסס.


הגשמה הוקמה ב-2009, ועד כה גייסה 2.6 מיליארד שקל. הקרן החזירה למשקיעיה כמיליארד שקל (החזר השקעה + רווח) עם ממוצע תשואות של כ-13% לשנה. מספר הפרויקטים שבהם השתתפה החברה הוא 300, בהיקף נכסים של 13.5 מיליארד שקל, ומתוכם הושלמו 118 (אקזיטים). 4-5 פרויקטים שבהם הגשמה השקיעה הסתיימו עם 0% תשואה, וזאת בעיקר במקרים שבהם היזם לא הצליח להפעיל את הנכס בצורה טובה ולא הגיע ממנו הכנסות מספקות ובהתאם גם לא רווחים.


המודל העסקי של הגשמה הוא מודל של אקזיטים - השקעה בפרויקטי נדל"ן למשך כ-3 שנים בממוצע, השבחת הנכסים ואז מכירתם בכפוף לתנאי השוק באותו זמן. הגשמה מאפשרת למשקיעים פרטיים ביחידות השקעה של החל מ-100 אלף שקל להשקיע בפרויקט נדל"ן יחד עם היזם. הקרן מאגדת את כל המשקיעים הקטנים למעין שותפות אחת שבאמצעותה מתבצעת ההשקעה.

 

המודל הזה מאפשר למשקיעים להיחשף בהשקעה יחסית קטנה לפרויקטי נדל"ן בהיקפים גדולים מאוד של מאות מיליוני שקלים, שלא יכלו לבצע בעצמם עם הון עצמי בהיקף כזה. במאגרי החברה רשומים כ-32 אלף משקיעים והיא גובה דמי ניהול של 2% על ההשקעות. מתוך ה-32 אלף משקיעים כ-6,000 השקיעו בפועל בפרויקטים. גם חברי ההנהלה של הקרן מושקעים בעצמם באופן אישי בפרויקטים.


משקיע פיננסי


קרן הגשמה פועלת בישראל, ארה"ב, קנדה, לונדון, ברלין, הולנד ועוד. רון ברקוביץ', מנכ"ל הגשמה, אמר בשיחה עם LEGIT כי היזם הוא זה שמנהל את הפרויקט, אחראי על המכירה, אחראי על התפעול והכל. הגשמה היא משקיע פיננסי שנכנס להשקעה אחרי שבדק את כל הבדיקות האפשריות (נאותות), ורק אחרי שהיזם השיג מימון בנקאי והיתר בנייה מלא. לאחר תחילת הבנייה הגשמה מבצעת בקרה על היזם ברמה חודשית ורבעונית - אם הוא עומד בזמנים ובתנאים, אם הוא מפעיל את הנכס בצורה משביעת רצון וכדומה. אם הקרן מרוצה מתפקוד היזם, תפקידה נשאר ברמת בקרה. אם לא, הגשמה מתערבת יותר - עד לרמה של החלפת היזם כגורם המנהל. 


הבנק המלווה של היזם מממן בד"כ 70% מהפרויקט, והיזם משלים את ה-30% הנותרים. לשם כך הוא פונה למשקיעים כמו הגשמה שישלימו לו את ההון. מתוך זה הגשמה בד"כ מממנת עד 90% או פחות, והיזם את השאר. 


בתחילת התהליך הגשמה בוחנת את היזם והפרויקט המוצע, את ניסיונו ורמת הידע המקצועי שלו, הצלחתו בפרויקטים קודמים וכו'. לאחר מכן נעשית בדיקת נאותות של היזם וההשקעה המוצעת: בדיקת היכולת הכלכלית שלו, בחינת התכנית העסקית לרבות מחירי מכירה ועלויות הפרויקט, בחינת הרגולציה, והסכם המימון, ועוד. 


בהמשך המחלקה המשפטית של הגשמה בוחנת את הסכם הרכש, ומגבשת הסכם שותפות עם חברת היזם, ולבסוף משתפים את משקיעי הגשמה בנכס ומציעים להם להצטרף. היא מציגה להם את פרטי העסקה ויתרונותיה, את מסלולי ההשקעה האפשריים, וכו'. אחרי שמתבצעת ההשקעה ומתחיל הפרויקט, אנשי הגשמה מלווים אותו לאורך כל הדרך - אנליסטים נמצאים בקשר ישיר עם היזם, חברות בקרה בוחנות ומבקרות את הפרויקטים עד לסיומם. 


מלבד השקעה במסלול של תשקיף, משקיעי הגשמה יכולים להשקיע גם במסלול מימון שבו הם מלווים כסף לטובת ההשקעה בפרויקט תמורת ריבית קבועה המותנית בתוצאותיו; או במסלול CoFund  - קרן השקעות נדל"ן המיועדת למשקיעים בסכומים של 150,000 דולר ומעלה. 

 

 רון ברקוביץ חנן שמש ואבי כץ

רון ברקוביץ חנן שמש ואבי כץ (צילום ינאי אלפסי)