BETA

23.04.2018

15:10

 פרויקט לב גני תקווה של אשדר וצמח המרמן
פרויקט לב גני תקווה של אשדר וצמח המרמן,
ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים

מגורים, משרדים ומסחר: ה"קאמבק" של פרויקטי עירוב שימושים

מהם היתרונות לדיירים וליזמי הנדל"ן • איך מנצלים את כל זכויות הבנייה בפרויקט • איך שומרים על צביון אורבני • ואיך מבטיחים איכות חיים?

יותר ויותר פרויקטי נדל"ן למגורים משלבים כיום גם אזורי מסחר ומשרדים, במה שנקרא בעגה המקצועית "עירוב שימושים". התופעה היתה נפוצה בתחילת שנות ה-90' של המאה הקודמת, לאחר מכן נפסקה לשנים ארוכות שבהן היתה הפרדה בין השימושים, ובשנים האחרונות היא חוזרת ותופסת תאוצה.

 

ניתן לייחס זאת אולי לרצון של הקבלנים והיזמים לנצל ולהרוויח באופן מקסימלי ממעט הקרקעות הזמינות שבהן הם קיבלו זכויות בנייה, לביקוש הרב למגורים ולמשרדים, לרצון להקל על הגודש בכבישים, וגם לצורך הנוחות שפרויקטים כאלה מאפשרים לדיירים. עם תכנון נכון של פרויקט עירוב שימושים, ניתן לנצל בצורה המירבית את השטח לטובת כל הגורמים המעורבים, ולסייע במעט למצוקת הדיור.

 

אדריכל שגיא מורשטיין, שותף במשרד ברעלי לויצקי כסיף, שמתכנן פרויקטי מגורים בין השאר עבור חברת אשדר, אומר כי נדרשת חשיבה תכנונית ייעודית בפרויקטים כאלה: "בניינים עם שימושים מעורבים מחליפים את ערי השינה מהן דיירים היו צריכים בעבר להגיע אל מרכזי העיר לעבודה ולבילוי. מבחינה אדריכלית האתגר העיקרי בפרויקט כזה הוא הצורך בהפרדה בין השטחים הציבוריים לשטחים הפרטיים, שכן מחד, דיירי הבניין לא מעוניינים שאנשים יעברו אצלם בלובי, ומאידך נדרשת נגישות מקסימלית למתחם עבור הדיירים, הרכבים וגם להולכי רגל.

 

"כמו כן, התכנון צריך לשמור על איכות החיים לדיירים, זאת על ידי בידוד אקוסטי ומציאת פתרונות יצירתיים להסתרת התשתיות של מתחם המסחר. חלוקת השטחים במתחמים אלה נקבעת בעיקרון על ידי התב"ע, אך לאדריכל יש יד חופשית בקביעת חלק מהקומות. זה הכרחי לחשוב על נוחות הדיירים והרוכשים, על מנת להפוך את הבניין למה שהוא עתיד להיות – שכונה פעילה בבוקר, בצהריים ובערב", לדבריו.

 

רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של אשדר, מוסיפה: "המדיניות של ועדות התכנון והבנייה השתנתה, והרבה מאוד מתכניות המתאר החדשות מכוונות לשימושים מעורבים. רשויות רבות מבינות כיום שעל מנת לאפשר בנייה למגורים המותאמת לחיים במאה ה-21 תוך שמירה על צביון אורבני, יש צורך לשלב בין השימושים - מגורים, תעסוקה ומסחר. המתכננים והאדריכלים מצידם, למדו איך למקסם לדייר את היתרונות במגורים עם עירוב שימושים ולמזער את מה שיכול להיחשב כחסרון.

 

"במקביל, נראה כי הביקוש למגורים מסוג זה עולה בהתאמה להיצע וקהל היעד משולב ומגוון - זוגות צעירים ולא מעט משפרי דיור אשר מבינים שמרחק של שתי דקות במעלית מהדירה לבית הקפה, לסופר או למעדנייה מאפשר חיים שלווים בלי לבזבז זמן מיותר בדרכים, ומשאיר זמן לתרבות שעות פנאי ומשפחה", אומרת בריזל.

 

לשמור על תמהיל המסחר

 

דן מנחם, מנהל פיתוח עסקי בקרן ריאליטי המתמחה בהשבחת נדל"ן, מסכים ששילוב נכון של מסחר ומשרדים יכול ליצור סינרגיה מצוינת: "רצוי ששטחי המסחר יהיו בבעלות אחת ולא יהיה פיצול להרבה נכסים קטנים, מחשש לאיבוד תמהיל המסחר ולעומס של שימושים שלא תואמים את אופי הפרויקט. למשל אם מדובר במשרדים יוקרתיים, סביר להניח שבשטח המסחר אנשים ירצו בתי קפה ומסעדות ממותגות, אפילו מסעדות שף, ולא מסעדות פועלים ופיצוציות. תמהיל מסחר נכון יכול להגדיל משמעותית את שכר הדירה בפרויקט ברמה של עד 15%-20%; לעומת זאת, תמהיל לא נכון משפיע על כל הסביבה של הפרויקט ובהחלט יכול להשפיע על גובה שכר הדירה של המשרדים ויכול לגרום אף לירידת ערך ברמות של עד 25%-30% ממחירי השכירויות".

 

מנחם מוסיף: "כשמתכננים פרויקט יש צורך בהפרדה של התשתיות בין מבנה המשרדים ומבנה המסחר כדי לאפשר למסחר לעבוד לאורך כל שעות היממה בלי לפגוע בפעילות השוטפת של המשרדים. בנוסף, יש צורך במקומות חניה המוקצים במיוחד לבאי המסחר כדי שלא יפריעו לשוכרי המשרדים. גם הפיתוח הסביבתי של הפרויקט מחייב חשיבה על מתחם שיהיה פעיל שעות רבות כולל שעות הערב. אם ניקח לדוגמא את מתחם הבורסה ברמת גן, שמרבית הבניינים בו אינם משלבים שימושים מעורבים של מסחר ומשרדים ובשעות הערב, בעצם נוצר מתחם חשוך, שלא נעים להסתובב בו, וגם כשמדובר בבניין בו כן יש מסחר שפועל בערב, לא תמיד יהיה נעים להגיע אליו, ולכן הפיתוח הסביבתי קריטי ויש לעשות חשיבה מראש אם בכלל באזור כזה יש סיבה למסחר בשעות הערב".

 

תמר אבידן, סמנכ"לית השיווק של חברת רד בינת נכסים, מתייחסת לאזורי התעסוקה בפרויקטים מעורבים, ואומרת כי למגדל שמשלב שימושים שונים יש יתרון גדול, שכן המסחר מהווה חלון ראווה לפרויקט כולו, הוא נותן למתחם אופי ועוזר מאוד למתג אותו. אבידן מסבירה, כי על אף העובדה שהמשרדים מספקים תזרים קבוע של לקוחות בצהריים, התכנון והניהול צריכים להיות נכונים אם רוצים לשמור על הבניין "חי" גם בערב: "יש מסחר שנשען מבחינת הפעילות העסקית שלו על העובדים במשרדים מעליו, למשל משרדי נסיעות, מרפאות, מסעדות ובתי קפה - ועסקים כאלה ישרדו רק אם יצליחו להביא קהל שונה גם בערב, כי העובדים במשרדים שהולכים הביתה בסוף יום עבודה, לא חוזרים בערב למתחם".

 

יוסי שלו, מנכ"ל חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, מוסיף לגבי קומת המסחר, כי "מסחר דורש התאמות מיוחדות בעיקר בנושא התפעול: מטבחים זקוקים למנדוף - יש צורך לייצר מנדפים בתוך הגרעין של הבניין; תכנון אינסטלציה ובורות שומן הכרחיים גם הם, וכמובן גם יצירת קומות גבוהות ואקוסטיקה מיוחדת; בבניינים בהם יש מסחר כבד, למשל סופרמרקט, מתחייבת הקצאת מקום מיוחד לפריקה וטעינה ולאצירת האשפה; נושא מיזוג אויר וקירור הוא מורכב ויש להביאו מראש בחשבון וכן רצפות כפולות מתחת לאזור המקררים; כמובן שהנושא של חניה במקרה של סופרמרקט הוא חשוב מאחר ובאי הסופר יעדיפו חניות עיליות ולא בחניות תת קרקעי מסיבות של נוחות, ועוד".