BETA

11.04.2018

15:08

 רוני בריק יואב גלנט וחיים אביטן
רוני בריק יואב גלנט וחיים אביטן,
צלם כפיר סיון

יזמי נדל"ן, ראשי ערים והשר גלנט: דיון סוער בהתחדשות עירונית

מה מציעה המדינה ליזמים שיבנו בפריפריה • הביקורת החריפה של היזמים נגד ראשי הערים • הטענות של ראשי הרשויות נגד המדינה • מפגש יצרי בין השחקנים השונים בענף הנדל"ן

יזמי נדל"ן, ראשי ערים, נציגי הממשלה ורגולטורים – כולם על במה אחת – ברוב המקרים זה מתכון לדיון יצרי וסוער, וכך אכן היה במפגש "מועצת המנהלים של ענף הנדל"ן עם שר הבינוי והשיכון יואב גלנט בנושא התחדשות עירונית שהתקיים אתמול בת"א.

 

בדיון רב המשתתפים ישבו כל הגורמים הנ"ל סביב שולחן אחד והציגו את ה"אני מאמין" שלהם בענייני התחדשות עירונית. השר גלנט ביחד עם ראש הרשות להתחדשות עירונית חיים אביטן אמרו כי המדינה רק רוצה לעודד התחדשות עירונית וחותרת לשיתוף פעולה בין כל הגורמים. היזמים היו בצד הביקורתי ויצאו בביקורת חריפה על הבירוקרטיה ברשויות המקומיות ועל חוסר שיתוף פעולה מצד ראשי הערים, וראשי הרשויות נחלקו לשניים: אלה התומכים בהתחדשות עירונית שרק שיחררו ברכות לכל עבר, ואלה המתנגדים שלא חסכו את שבט לשונם מנציגי הממשלה.

 

כל זאת יצר דיון סוער שבסופו המתוסכלים יצאו מתוסכלים יותר, ונותר רק לקוות שהרשות הלאומית שהוקמה לפני כחצי שנה תצליח לעשות סדר בין כל השחקנים.

 

ראשון דיבר נשיא התאחדות בוני הארץ רוני בריק שיזם את המפגש, שטען כי מדיניות הממשלה בשוק הדיור והשליטה בקרקעות יוצרת ביקושים כבושים וגורמת לרוכשי הדירות לשבת על הגדר ולהמתין. הוא טען כי "אם הממשלה תמשיך במדיניות זו היא תביא במו ידיה את משבר הדיור הקשה ביותר שהיה פה".

 

לדברי בריק, הקבלנים והיזמים בשטח נמצאים באי ודאות גדולה: "אנחנו רואים את מאמצי הממשלה לקדם פרויקטי התחדשות עירונית, ומסכימים כי זו הדרך להגדלת היצע הדיור, אבל ההתקדמות בנושא איטית מדי. הטיפול של הממשלה בנושא איטי מדי. ב-2017 החלו להיבנות רק 47 פרויקטים וכיום יש רק 7,600 דירות שנבנות בהתחדשות עירונית – זה כאין וכאפס לעומת הפוטנציאל הקיים. עפ"י ההערכות שלנו, יש בישראל פוטנציאל לבניית 900 אלף דירות בהתחדשות בישראל, אבל בקצב שהמדינה מאשרת זה יקח 100-120 שנה.

 

"אין לנו את הזמן הזה, האוכלוסייה נמצאת במגמת צמיחה, הקרקעות נגמרות, וצריך להגביר את הקצב. יש לסייע לראשי ערים שרוצים התחדשות עירונית, ויש לסייע גם לקבלנים שרוצים לבנות – ע"י ניוד זכויות, נקודות זיכוי לקבלנים שיפעלו בפריפריה. עושים את זה בכל העולם, ולא ברור למה אנחנו יושבים בחיבוק ידיים ומחכים לאסון שיבוא", אמר בריק.

 

בריק כיוון את דבריו גם לראשי הרשויות ואמר כי הוא יכול להבין שלקראת בחירות מקומיות העיריות מעדיפות להימנע מפרויקטים כאלה, אבל הוא הוסיף גם כי "צריך להבין שמיגון הדירות מפני רעידות אדמה והגדלת היצע הדירות אלה הן משימות לאומיות שכולם צריכים להתגייס אליהן. המדינה צריכה להפסיק לאשר לראשי הערים להתנגד לפרויקטי התחדשות עירונית. היא צריכה לקחת מהם את הסמכות ולהעביר אותה לידי המדינה. אם זה היה מבוצע כראוי זה היה יכול להוביל בוודאי גם לירידת מחירי הדירות", לדבריו.

 

גלנט: "תהיה התנפלות של הציבור - מי שיבנה ירוויח"

 

השר גלנט הגיב לדברי בריק ואמר כי הממשלה כן פועלת לקידום התחדשות עירונית ולכן הקימה לפני כחצי שנה את הרשות להתחדשות עירונית שבראשה עומד חיים אביטן. לדברי גלנט, עד שנת 2030 כ-20% מהבנייה החדשה בישראל תהיה בהתחדשות עירונית.

 

גלנט הכריז במפגש כי כצעד להגברת הקצב של התחדשות עירונית, המדינה תיקח לידיה את האחריות על נושא החתמת הדיירים בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38 – מה שפעמים רבות מעכב את הפרויקטים ומסבך אותם: "הנחיתי את חיים אביטן לפעול לכך שכל מה שקשור להחתמת דיירים, שנעשית בבלגן גדול, יהיה באחריות הרשות. כיום ועדי הבית שרוצים לקדם חידוש הבניין שלהם חותמים לעתים עם מאעכרים שפעמים רבות תוקעים את הפרויקט, לוקחים אזרחים ותיקים כשבויים וכדומה. אז עכשיו המדינה לוקחת את זה לידיה כשירות לאזרחים – כך יהיה לאזרחים את הגיבוי של מדינת ישראל והם יידעו שיש להם יכולת לבוא ולתבוע את זכויותיהם".

 

גלנט פנה ליזמים שנכחו באירוע והמליץ להם להשקיע כבר היום בשכונות חלשות יותר באזורי הביקוש שלדבריו יהיו המקומות האטרקטיביים ביותר בכל עיר בשנים הקרובות לאור ההתחדשות העירונית. "כל מי שיש לו קצת סבלנות שילך למקומות האלה. שכונות בלב ת"א, באמצע ירושלים, ב"ש או בשכונות הצופות לכרמל. בכל המקומות האלה תהיה התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים ביותר. תהיה התנפלות של הציבור שם ומי שיבנה ירוויח", לדבריו.

 

גלנט גם פירט את הכלים שבידי המדינה לקידום ההתחדשות העירונית, ואמר כי "לרשות הממשלתית יש יכולת לבחור ולהכריז על רשות שבה יבוצע התחדשות עירונית גדולה; הכלי השני הוא היכולת להציע לקבלנים קרקע חליפית או קרקע משלימה; והכלי השלישי שלנו היא קרן ממשלתית להתחדשות עירונית שיש בה כבר מאות מיליוני שקלים שיאפשרו עידוד בנייה איפה שאין רווחיות למשל".

 

ראש הרשות חיים אביטן הוסיף לדברי גלנט ואמר כי הרשות הממשלתית פועלת כדי לשחרר את חסמי הבירוקרטיה והיא נכנסת לפעולה באזורים שבהם יש אי ודאות וחוסר יכולת של הרשות המקומית לספק בעצמה את כל השירותים הנלווים להתחדשות עירונית. במקרים כאלה המדינה נכנסת וחותמת הסכמי גג והסכמי מסגרת כדי לסייע כלכלית לרשות, ואני מאמין שזה רק יילך ויגבר.

 

 מועצת המנהלים עם השר גלנט

מועצת המנהלים עם השר גלנט( מערכת LEGIT)

 

 

ראשי הערים המתנגדים תוקפים, התומכים מברכים

 

כאמור, במפגש נכחו גם ראשי ערים מרכזיות בישראל, חלקם תומכים בהתחדשות עירונית בעיר שלהם וחלקם מונעים התחדשות מטעמים של הכבדה על התשתיות הקיימות ואי נוחות לתושבים.

 

אחד המתנגדים הבולטים הוא יצחק ברוורמן, ראש עיריית פתח-תקווה, שהכריז כי התחדשות בלי השקעה מספקת בתשתיות לא תהיה בעירו. "אני לא נגד התחדשות עירונית", הוא אמר, "אני נגד התחדשות ללא תכנון, ללא תשתיות, וללא השקעה. אני רוצה לשמור על איכות החיים של התושבים שלי גם אחרי ההתחדשות ועל זה אף אחד לא מדבר. לזה אין תקציבים.

 

"המדינה מבקשת ממני לאשר עשרות אלפי דירות חדשות בשכונה קיימת, שיש בה חוסר של 50 דונם לשטחים ציבוריים – איך אפשר לשמור כך על איכות חיים? איך אפשר לספק שירותים לאזרח? מדברים איתי על בנייה חדשה אבל לא מתקצבים פתרונות תחבורה ותשתיות - אני לא אתן לזה יד. הדברים שאמר אביגדור יצחקי על שקי השינה – אני לא אתן לזה יד. (ב-2016 יו"ר מטה הדיור יצחקי אמר בדיון בכנסת כי הוא לא יחכה לכבישים ותשתיות חדשות כדי לבנות דירות. "מבחינתי שהאזרחים ייקחו שק שינה בבוקר יום ראשון, יגיעו לעבודה, יישנו על הרצפה ויחזרו ביום חמישי. זה לא מעניין אותי. אותי מעניין לבנות עוד דירות, לא אכפת לי אם הם נוסעים שעתיים לכיוון בתחבורה הציבורית").

 

"פרויקטים של התחדשות עירונית על הנייר נראים טוב, אבל לא בפועל. בשטח זו זריית חול בעיניים. אם לא תהיה איכות חיים לתושבים אני לא אתן יד להתחדשות עירונית", אמר ברוורמן.

 

השר גלנט הגיב לדברי ברוורמן ואמר: "מזל שראשי ערים כמוך יש היום ולא בתקופת בן גוריון, כי אז לא היתה מדינה". ברוורמן השיב לו: "רק חבל שאתם לא בונים בפריפריה כמו שבן גוריון עשה".

 

מתנגד נוסף להתחדשות עירונית בעירו הוא רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים. קוניק אמר בתורו כי "כל עוד העיר לא תוכל להכיל זאת, תוכניות התחדשות עירונית לא יקודמו. ראשי הערים עובדים קודם כל עבור התושבים ולא עבור היזמים. היזמים רצים ומחתימים דיירים, ואז באים לעירייה ומופתעים שזה לא מתאפשר.

 

"במשוואה הזו יש שלושה שחקנים – בעלי הדירות, היזמים והעיר עצמה – כיום מרווחים מהתחדשות עירונית רק בעלי הדירות והיזמים. כל עוד העירייה והעיר לא יפיקו תועלת מזה ולא תהיה תמיכה כספית מהממשלה, וכל עוד לא יפנו שטחים לטובת תשתיות חדשות ומוסדות חינוך וכדומה – אנחנו לא נקדם התחדשות עירונית אצלנו. במצב הקיים זו לא התחדשות עירונית, זו הריסת העיר", אמר קוניק.

 

בתגובה למתנגדים ולאחר שנשאל ע"י מנחת הפאנל קרן מרציאנו על הביקורת של ראשי הערים נגדו, חיים אביטן אמר כי מי שישכיל להבין שהתחדשות עירונית זה נושא חם, ייתן היתרים ויאפשר בנייה בעירו, הוא ירוויח ממה שיהיה למדינה לתת. מי שלא, יאחר את הרכבת ויפסיד".
 

מנגד, בפאנל נכחו גם ראשי ערים שמעודדים התחדשות עירונית בעירם ותומכים במדיניות הממשלתית. אחד מהם הוא ישראל זינגר, ראש עיריית רמת גן שחתמה באחרונה על הסכם מסגרת עם המדינה להקמת 2,000 דירות חדשות.

זינגר אמר במפגש כי "אני שמח שהפיילוט הראשון להסכם כזה הוא אצלנו, ובניגוד למה שאמרו העיר לא תיכנס לגירעון בגללו. בנו ברמת גן גם לפני שנבחרתי, אבל בנו ללא תכנון וללא מחשבה וזה הכביד על השכונות הוותיקות. היתה חלוקה לא הגיונית ולא צודקת, אז עצרנו לזמן מה את ההתחדשות בעיר כדי לשפר ואחר-כך החזרנו. עכשיו עם זריקת המרץ הכספית מהמדינה אפשר להגביר את הקצב. אף אחד לא עושה טובה לעיר רמת גן, יש אינטרס משותף - המדינה רוצה עוד יח״ד באזורי הביקוש במרכז ולהוריד את מחירי הדיור".

 

עו"ד איתן גינצבורג, ראש עיריית רעננה, אמר כי "אנחנו לא מבקשים סיוע מהמדינה, אנו לוקחים אחריות ומחדשים את העיר בעצמנו מתוך מדיניות ברורה ושקולה. הפקנו ברעננה תכנית מתאר ראשונה, שם מסומן באופן ברור איפה ומה אפשר לקדם, והאתגר הוא ליצור מלאי דירות בעיר בנויה, לא בשטחים פתוחים ששם זה קל. אנחנו על זה".

 

היזמים מתלוננים על הסחבת

 

יזמי הנדל"ן והקבלנים שנכחו בפאנל התלוננו בעיקר על הסחבת והביקורת במוסדות התכנון וגרירת הרגליים של העיריות השונות.

 

אשר אלון, בעלי חברת הנדל"ן אשלי, אמר כי "התחדשות עירונית תלויה אך ורק בראש העיר. אם ראש העיר רוצה התחדשות – הפרויקטים יקודמו במהרה. אם הוא לא רוצה – הם פשוט ייגררו ויעוכבו ובסוף פשוט לא יהיו. אני מאוד פסימי באשר למעקב העל של המדינה, לא תעזור שום ועדה או רשות ממשלתית – זה רק בידי ראש העיר. צריך לקדם זאת בחקיקה – שבכל עיר יוגדר מה מותר לעשות ומה ייעשה, ולא להשאיר זאת לגחמות של ראשי הערים".

 

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה ישראל התחדשות עירונית, אמר כי "צריך שתהיה ודאות בענף - זה הדבר הראשון שצריך לעשות, זה יגביר את האמון וייתן לתחום לפרוץ קדימה, יאפשר לקדם חלק מהפוטנציאל האדיר בהתחדשות עירונית. היום כשיזם מגיע לעירייה הוא לא יודע מה הוא יקבל ומתי. צריך לאייש בעמדות מפתח בעירייה 'בולדוזרים' שייתנו תשובות ומענה ליזמים וקבלנים. הסחבת ברשויות היא אדירה וככל שישתחררו החסמים זה יאפשר פתרון. צריך לתקצב ולתגבר את הפקידות בעיריות ורק כך יהיה אפשר לספק ודאות. יש כאן הזדמנות היסטורית", לדבריו.

 

גם יוסי לוינסקי, מנכ"ל חברת הבנייה והייזום לוינסקי-עופר, קרא להגדיל את כוח האדם בפקידות בעיריות, ואמר כי אי הוודאות עולה ליזמים המון כסף. הוא פנה לעבר ראשי הערים ואמר "אם אתם לא רוצים התחדשות אל תתנו בכלל תיקי מידע – תגידו 'לא רוצים' וזהו. אבל אם אתם נותנים מידע, ואנחנו מתאמצים ומתכננים ואז חוזרים אליכם ומקבלים מאומה – אז זה לא שווה".

 

גם דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, אמר כי הפתרון נמצא בידי הרשויות המקומיות. לדבריו הוא נתקל לעתים בהליכי רישוי שמתארכים עד כשנתיים רק בגלל התנגדויות סרק.

 

שר הבינוי גלנט סיכם והשיב לכל המתלוננים, ואמר כי הצעה שהוא יביא לאישור הממשלה עשויה לחולל מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית. במקומות בהם לא כלכלי ליזמים לבנות כמו בפריפריה, המדינה תתמרץ אותם ע"י מתן קרקע משלימה כדי שיבנה בעיר אחרת באזורי הביקוש וכך יאזן את הרווחים.