BETA

25.03.2018

17:38

 שדרות רוטשילד בתל אביב
שדרות רוטשילד בתל אביב
, מתוך יוטיוב

קפיצת ערך: זינוק במחירי נכסים הסמוכים לבניינים שבשימור

בדיקה של השמאי אוהד דנוס: עלייה של עשרות ומאות אחוזים במחירי דירות ששוכנות לצד פרויקטי שימור • באילו ערים הכי משתלם לגור ליד פרויקטים כאלה?

זה לא סוד שלבניינים ומבנים בישראל שהוגדרו לשימור יש ערך נדל"ני גבוה מאוד, אבל מסתבר שמשתלם במיוחד גם לגור בסמוך לנכסים לשימור - כך עולה מבדיקה של השמאי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר.

 

דנוס בדק את ההשפעה של בניינים לשימור בערים נבחרות בארץ, על הבניינים והדירות הסמוכות להם - ומתברר שעליית הערך "נדדה" מהבניינים שעוברים שימור לאלה שלצידם, והיא מסתכמת בעשרות ואף מאות אחוזים לעתים. הסקירה של דנוס כוללת מספר דוגמאות לעליית הערך: 

 

ירושלים – שכנות גאולה

 

שכונת גאולה, הממוקמת בלב הסואן של ירושלים, נחשבה עד לפני מספר שנים לחצר האחורית של העיר עם מחירי נדל"ן נמוכים בשל מבנים ישנים רבים ששכנו בה, לצד מחנה צבאי נטוש ומוזנח. לאחרונה החל בשכונה פרויקט לשימור המחנה הצבאי - מחנה שנלר ששימש את הצבא הבריטי, תוך בנייה של פרויקט מגורים.

 

שימורו של מחנה שנלר החל בשנת 2013, והוא כולל שטח של 17 דונם ובו 9 מבנים לשימור. לצד זאת בנו היזמים 7 בניינים חדשים למגורים, הכוללים 220 יח"ד, כאשר 5 מהם כבר מאוכלסים ושניים נוספים יבנו בהמשך.

 

טרם בניית הפרויקט, מחיר מ"ר בדירות בסמוך לפרויקט עמד על 25 אלף שקל למ"ר בממוצע. כיום, לאחר הליך השימור, בפרויקט החדש נמכרות דירות ב-45 אלף שקל בממוצע למ"ר (זינוק של 80%), וגם מחירי הדירות בשכונה עצמה עלו משמעותית לכ-30-35 אלף שקל למ"ר (עלייה של עד 40%).


ראשון לציון - מלון לונדון

 

בראשון לציון אישרה העירייה שימור של לא פחות מ-100 מבנים היסטוריים. בין אותם המבנים נמנה גם מלון לונדון המיתולוגי, שנבנה בשנת 1891 ברחוב אחד העם 8, ושימש בתחילה למגורים פרטיים ובהמשך כבית מלון.

 

בשנות ה-90 רכשה עיריית ראשון לציון את המבנה והחלה בגיוס המשאבים הכלכליים לצורך שימורו. בשנת 2013 הסתיימו הליכי השימור ומאז משמש המבנה כחלק מהמוזיאון לתולדות העיר.

 

בנייני המגורים שניצבים לצדו של מלון לונדון נהנו מחידושו של המבנה עם עליית ערך של כ-85%. כך לדוגמא, בבניין הסמוך למלון ברחוב אחד העם 10 דירת 3 חדרים נמכרה בשנת 2010, לפני השימור, ב-700 אלף שקל ומיד לאחריו אותה הדירה נמכרה ב-1.3 מיליון שקל.

 

דנוס אומר, כי "לא רק תל אביב נהנית מפוטנציאל השבחה כתוצאה משימור מבנים. מדינת ישראל משופעת במבנים היסטוריים הקשורים לתקופות טרום קום המדינה וגם לאחר הקמתה, והמגמה הינה קבועה ועקבית, בכל מקום שיש שימור איכותי, מחירי הנכסים הסמוכים עולים".

 

חיפה - המושבה הגרמנית

 

אחד הרחובות המאופיינים במבנים היסטוריים רבים ששומרו הוא רחוב בן גוריון במושבה הגרמנית בחיפה. הרחוב, המאופיין בבנייה מתקופת הטמפלרים, מוכר כהמשך הישיר של גני הבהאים ופועלים בו בעיקר פאבים, בתי קפה ומסעדות.

 

בין כלל המבנים ששומרו בשדרות בן גוריון, שוכן במספר 24 "בית המשק", המכונה גם "בית סוס". בית זה הינו בית מגורים אשר נשמר במתכונתו המקורית, כשבחצרו ניצבת אורווה גדולה ומעליה שבשבת תרנגול עתיקה, המציינת את שנת בניית המבנה – 1893. לצד האורווה נשמרה גם משאבת מים עתיקה.

 

ערך הנכסים הסמוכים לבית סוס עלו באופן משמעותי מאז ששומר. כך לדוגמא, ברחוב בן גוריון 22 נמכרה דירת שני חדרים בשנת 2009 במחיר של 300 אלף שקל בלבד, כשבשנת 2013 לאחר השימור, נמכרה אותה הדירה ב-820 אלף שקל. מדובר בעליית מחירים של 173% בתוך כ-4.5 שנים (יצוין שבשנים אלו עלו המחירים בישראל ב-60%).

 

תל אביב - מתחם גן החשמל

 

רחוב החשמל בת"א כולל גם הוא פרויקטים רבים לשימור, אשר מעלים את ערך הנכסים באזור כולו. כך לדוגמא, בשנת 2011 חודש ושומר "בניין לוי" ברחוב החשמל 10 - מה שהוביל לקפיצת מחירים משמעותית בבניין הסמוך לו ברחוב החשמל 11. אם בשנת 2009 נמכרה דירת 3 חדרים שם במחיר של 944 אלף שקל, לאחר תהליך השימור בשנת 2012, אותה הדירה נמכרה במחיר של 2.5 מיליון שקל – קפיצה של 164%.

 

תל אביב – בית עווד

 

שדרות רוטשילד בת"א שופעות מבנים המיועדים לשימור ובניהם גם "בית עווד" - וילה היסטורית בשדרות רוטשילד 64, אשר נבנתה בשנות ה-20 של המאה הקודמת ושימשה עד שנות ה-60 כמבנה מגורים. כשעזבו הדיירים הפכה קומת הקרקע למסעדה ובקומת המרתף פעל בית דפוס.

 

בשנים האחרונות "בית עווד" עובר תהליך שימור יסודי, כשלצדו ובהשראתו נבנים שני בנייני בוטיק חדשים בני שש קומות כל אחד, המכילים 11 יח"ד בסה"כ.

 

שימורו של "בית עווד" הביא לעליית מחירי הדיור באזור: מחיר למ"ר לפני הליך השימור עמד על כ-55 אלף שקל בממוצע למ"ר, כאשר כיום נמכרות דירות באזור הסמוך לפרויקט במחיר ממוצע של כ-70 אלף שקל למ"ר (זינוק של כ-27%). בפרויקט עצמו המחיר עומד על כ-90 אלף שקל למ"ר (עלייה של 63%).

 

כמו בשדרות רוטשילד, גם בנווה צדק שומרה וילה עירונית הידועה בכינויה "בית אהרון שלוש", שנמכרה בכ-150 אלף שקל למ"ר, למייסד צ'ק פוינט מריוס נכט.

 

הבדיקה של דנוס בוצעה בשיתוף פעולה עם חברת בולווארד טרה, שמשמרת את "בית עווד" בשדרות רוטשילד בתל-אביב, כחלק מפרויקט "וילה רוטשילד".