BETA

04.04.2018

11:22

 רוני כהן
רוני כהן,
יחצ

האנשים השקופים של ענף הנדל"ן | טור אישי - רוני כהן

הזוגות הצעירים מהווים 20% מנתח שוק הדיור. זו עובדה. עם זאת, כששומעים כל הזמן את צמד המילים 'משבר הדיור', לרב מתכוונים לזוגות צעירים המתקשים לרכוש את דירתם הראשונה או למשפרי דיור הנתקלים במחסור בהיצע בשל מחיר למשתכן. תכניות הממשלה מנסות בשנים האחרונות, לטפל בפלח השוק של הזוגות הצעירים. אך לצדם, קיימים בישראל פלחי שוק רבים שנזנחו. ישנן אוכלוסיות המחפשות דירות קטנות בנות שניים או שלושה חדרים והמדינה מצידה אינה מתייחסת אליהם כלל. כך למשל, העלייה בתוחלת החיים בישראל, יצרה ביקוש גבוה לדירות קטנות מצדם של אנשים מבוגרים המחפשים דירה קטנה בדרך כלל במרכזי הערים.

 

פלח שוק נוסף המחפש דירות קטנות הם הרווקים והרווקות בגילאי שלושים פלוס. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, גיל הנישואין הממוצע עלה בעשורים האחרונים בשלוש שנים אצל הגברים ובשלוש שנים וחצי אצל הנשים. אם ננטרל את האוכלוסייה הערבית, הרי שגיל הנישואין אצל נשים עלה בארבע שנים תמימות. במילים אחרות, בישראל של היום, יותר מאי פעם, יש יותר רווקים ורווקות העוברים את גיל שלושים, שהנם בעלי קרייריה שהצליחו לחסוך הון עצמי לא מבוטל המספיק לרכישת דירה קטנה. אבל כשהם באים לממש את ממונם, הצע הדירות המתאימות בשוק פשוט לא קיים.

 

פלח אוכלוסייה זנוח נוסף, הוא זה של הגרושים והגרושות. על פי נתוני בתי הדין הרבניים, בשנת 2016 התגרשו בישראל קרוב ל 11,000 זוגות. כך קורה, שגם אם אחד מבני הזוג נשאר לגור בדירה הקיימת, הרי שנוספו בשנה החולפת אלפי גרושים שחיפשו דירה. לרוב, בשל העלויות הכבדות של הליך הגירושים, הם מחפשים דירה קטנה יחסית. גם אופציית ההשכרה הופכת פחות רלוונטית מכיוון שלאור ההגבלות על משקיעי הנדל"ן, יש פחות דירות המוצעות להשכרה וכך דמי השכירות הופכים גבוהים עד כדי כך שלעיתים עלותם היא יותר מגובה ההחזר על המשכנתא במידה והשוכר היה רוכש את הדירה. לצערי, יתכן ופלח זה רק ילך ככל הנראה ויגדל, שכן על פי הנתונים, לפני כעשר שנים התגרשו קרוב ל 10,000 זוגות.

 

על פי הנתונים שהזכרתי לעיל, בישראל של שנת 2018 יש עשרות אלפי רוכשי דירות פוטנציאלים מחפשים דירות קטנות בנות שלושה חדרים. הבעיה כאמור, היא שאין מספיק דירות כאלה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בעשור האחרון נבנו בישראל כ 35 אלף דירות קטנות לעומת 401 אלף דירות בנות ארבעה חדרים ומעלה, יחס של אחת לעשר בערך. בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2017 הוחל בבניית 3,888 דירות קטנות לעומת כ 32 אלף דירות בנות 4 חדרים ומעלה, יחס של אחת לשמונה בערך. ריאלית, מספר הדירות הקטנות המוצעות לאוכלוסיית הגרושים או הרווקים למשל קטן בהרבה. במטרופולין תל אביב לדוגמה, נבנו באותה שנה 1,264 דירות קטנות שתג המחיר הגבוה שלהן מגיע לשניים עד שלושה מיליון שקלים ומעלה. במקביל, מחוץ לתל אביב, נבנו בשנה החולפת 2,624 דירות קטנות בלבד למרות הביקוש לעשרות אלפי דירות כאלה.

 

על פניו, נראה שהממשלה ורשויות התכנון מזניחות אוכלוסיות שלמות בכך שאינן מספקות להן אפשרות לרכוש דירה. חלק ניכר מהרשויות המקומיות אף אינן מעוניינות בבניית דירות קטנות בשטחן. לטענתן, זהו פתח לכניסתה של אוכלוסייה "חלשה". בנוסף, ככל שמוקמות יותר דירות, כך הרשות המקומית צריכה להשקיע יותר בתשתיות כמו חינוך, תרבות ופנאי. עובדה זו, מכניסה את מאזן הכדאיות הכלכלית של הרשות המקומית למינוס או במילים פשוטות – תשלומי הארנונה ממגורים לא מכסים את ההשקעה שלה בתשתיות השונות. כתוצאה מכל זה, בפועל, אוכלוסיית הגרושים נאלצת להשתעבד לדירות שאינן מתאימות למצבה ולצרכיה וכך לרכוש או לשכור דירות גדולות ויקרות המביאות איתן מיני אילוצים של הוצאות נוספות.

 

המסקנה המתבקשת היא, שיש לבנות עוד ועוד דירות קטנות. אולי יש אפילו לחייב יזמים להגדיל מאוד את אחוז הדירות בנות שלושה חדרים בכל פרויקט. בנוסף, יש ליזום פרויקטים של דירות קטנות להשקעה לטווח ארוך. אופציה נוספת, היא להסב בנייני משרדים ישנים, שאינם בשימוש, לבנייני דירות קטנות. אם לא נעשה את זה עכשיו, משבר הדיור לא ייפתר אלא יהפוך לגדול ומסובך אף יותר.

 


 

רוני כהן

 

מנכ"ל ושותף בחברת אלדר שיווק נדל"ן. נתפס בעיני רבים כאוטוריטה בתחום השיווק, בזכות הניסיון והידע הרבים שצבר במהלך מעל 22 שנות עיסוקו בתחום הנדל"ן. יש הרואים בו עמוד התווך באלדר. בזכות הנהגתו של רוני כהן באלדר שיווק, זכתה אלדר בשלוש השנים האחרונות במספר פרסי effie זהב וכסף, בזכות מהלכים פורצי דרך שיזם בפרויקטים שונים שבשיווק החברה. מהלכים אלו זיכו את רוני לפני כשנתיים בתואר איש השיווק של איגוד השיווק הישראלי.

 

אלדר שיווק נדל"ן מקבוצת אלדר הינה החברה הגדולה ביותר בישראל בתחום שיווק פרויקטים למגורים, הניצבת מאחורי מותגי נדל"ן רבים. החברה, המדורגת בארבע השנים האחרונות ע"י BDI CODE במקום הראשון בשיווק פרוייקטי מגורים, אחראית כיום על שיווקם של למעלה מ-100 פרויקטים, בשיתוף עם חברות הנדל"ן הגדולות בישראל. מאז הקמתה בשנת 1999, שיווקה החברה למעלה מ-23,000 דירות חדשות בהיקף של 29 מיליארד ₪, במגוון פרויקטים בפריסה ארצית.

 

כתובת מייל לתגובות: irit@eldargroup.com